文章來源：贏商網
中國社會科學院近日報告顯示，2013年以來，我國百貨業陷入倒閉潮，這種倒閉趨勢仍然在加劇。業界普遍認爲，傳統百貨業模式過時、競爭同質化嚴重，無法滿足消費者的需求變化已成爲傳統百貨關門潮接踵而來的重要原因。商業地產企業亟待轉型以找到新的出路。
在此大背景下，不少商業地產商正面臨轉型的抉擇：究竟是留在重資產的沙場中繼續拼殺，還是轉而聚焦在輕資產模式上。近日，專注于股權投資的九鼎投資就此給商業地產商提出了一個具體可行的轉型方向——即確立輕資產基礎上的“大商管模式”。在這個模式下，地產商更加注重管理經驗輸出和經營維護，並大幅提升品牌價值。
知名上市地產商皇庭國際（000056.SZ）正是按照上述思路與九鼎投資展開了密切合作。目前，其“大商管模式”已具雛形，這一轉型亦獲得了資本市場的認可。據介紹，類似于該機構與衆信旅遊（002707.SZ）、神州長城（000018.SZ）、神州高鐵（000008.SZ）、網宿科技（300017.SZ）等細分領域上市龍頭企業的合作，此項目也是九鼎投資“龍頭計劃”的又一次實踐。
所謂“龍頭計劃”是指九鼎投資將以機構投資者的身份，成爲各細分行業中龍頭企業的戰略性股東，並在三到五年時間裏，通過並購整合等手段，幫助所服務的細分行業優質企業，逐步成長成爲百億、甚至千億市值的絕對行業龍頭。
資本助力“輕資產外延式”擴張
商業地產新模式初具雛形
皇庭國際原名“深國商”，位處廣東省深圳市，轉型前以商業地產開發與經營爲主。在產能過剩的大環境下，公司營利能力曾出現大幅滑落，市值在40億左右徘徊，甚至遠遠低于其核心資產的評估值。
2015年，九鼎投資在接觸並了解到該地產商的轉型需求後，爲其量身制定了“輕資產外延式擴張+內容縱深打造”的戰略轉型方向。九鼎投資認爲，商業地產“輕資產”運營模式或將成爲行業趨勢，可以通過輸出商管能力，孵化優質品牌企業，提供金融資本服務，從而打造自身商業生態體系，來幫助皇庭國際逐步擺脫傳統的重資產模式。
爲實現此戰略目標，2014年9月，皇庭國際借助資本市場力量，完成了20億元的定向增發。其中，九鼎投資通過旗下基金認購6億。此次定增，將幫助皇庭國際有機會向成長型行業轉型，公司價值也得以被重新評估。事實上，該企業的成功轉型已經獲得了資本市場認可，短短一年時間，市值由40多億提升至當前的120億。
在完成定增後，皇庭國際加快了轉型步伐。2015年7月，皇庭國際聯合九鼎投資籌劃成立並購基金。基金整體規模爲10億元人民幣，投資方向主要圍繞公司的產業整合思路，投資領域包括國內外的消費服務和金融服務等相關產業項目。
從九鼎投資方面，我們了解到，通過設立產業整合的並購基金平台，一方面，可以拓展投資渠道，合理降低投資整合可能存在的風險，實現公司的轉型規劃；另一方面，借助九鼎投資專業的判斷能力和行業資源，有助于形成公司新的經濟增長點，獲得外延式發展。
聯手王府井管理公司、收購皇庭酒店公司
發力商業地產運營管理
爲了配合轉型，皇庭國際剝離了原有的林木業務，並攜手國內著名品牌運營集團王府井管理公司，深度耕耘皇庭廣場高端消費服務這一優質資產。
王府井管理公司是王府井百貨（600859.SH）參股公司，其核心管理團隊具備豐富的商業運營資源和較強的商業管理經驗。2016年1月，皇庭國際與王府井成立合資公司，委托王府井經營皇庭廣場。合資公司注冊資本1000萬元，皇庭國際占51%股權。據介紹，合資公司後續將爲皇庭廣場提供規劃招商、策劃、運營管理等一系列服務，加速推進公司在商業購物中心運營管理行業的發展。
九鼎投資相關負責人表示：
“與王府井的合作是皇庭國際邁向輕資產運營的關鍵一步。雙方能夠整合在商業客戶、品牌、人才、管理經驗等方面的資源，促進公司運營效率的提升。同時，雙方作爲珠三角和京津冀的核心商業地產運營商，將通過合作延續跨區域的品牌優勢，有助于後續外延式擴張的順利開展。”
爲了繼續落實重資產向輕資產的戰略轉型，拓展不動產管理服務業務，皇庭國際在2016年6月收購了實際控制人名下的深圳皇庭酒店公司100%股權，其主營業務爲皇庭V酒店自營業務、對外提供經營管理服務，屬于優質輕資產。同年，皇庭酒店公司新拓展三個受托管理項目，分別爲皇庭公寓、柚柑灣度假村、青青世界樂園，使得公司不動產運營管理服務得到進一步拓展。
打造內容生態
“內容投資+商業經營”珠聯璧合
在發力商業地產運營的同時，皇庭國際也開始布局商業運營和內容投資。
2016年1月，皇庭國際出資6000萬，聯合北京盛立商業公司（以下稱盛立商業）出資成立合資公司，布局于商業運營的內容投資，重點投資于兒童主題、娱樂主題及時尚生活方式等商業項目，與此同時，也爲商業管理項目提供了場景體驗性、互動性及參與性強的商業業態內容支持。
九鼎投資負責人介紹：
“傳統購物中心同質化現象明顯，引入的業態、品牌相似度高，競爭十分激烈。因此，開發具有創新性、前瞻性的商業項目有助于購物中心脫穎而出。皇庭國際與盛立商業設立合資公司，將有望通過自建或者並購的方式建立起優質的內容項目資產庫，並將其應用到未來運營的商業項目中。”
收購“同心基金”
推進商業地產金融服務
2016年1月，通過受讓同心基金17%的股份，皇庭國際成爲了互聯網金融平台“E 路同心”運營方同心科創的第一大股東。通過布局“同心基金”，皇庭國際獲得了小額貸款、P2P等方面的稀缺資源。
“E 路天下”是一家與小貸公司合作的P2P 平台，它爲小貸公司下屬項目的資金需求方尋找資金提供方，並由小貸公司提供擔保。由于“E 路天下”平台大股東同心基金擁有稀缺的小額再貸款牌照，使得平台在篩選小貸機構和資產風控方面具有天然競爭力。此外，平台另一股東粵科金融具有強大國資背景，爲平台提供信用背書，因此平台在激烈的P2P 行業競爭中脫穎而出，取得了爆發式的發展速度。截止2015 年末，平台資本規模位于全國同類機構前十，自2015 年4 月正式上線以來累計交易額已突破14 億元，注冊投資用戶超過17 萬人。
同時，皇庭國際將利用上述平台用戶流量、品牌、風控等多方面的優勢，設計創新性的金融现有產品，爲公司輕資產擴張建立了產融結合的競爭優勢。這對加快擴張速度、推進金融服務商業地產的格局起到了重要作用。
九鼎投資推出“龍頭計劃”
助力優質企業市值提升
目前，皇庭國際已經形成了大商管模式的雛形，並已逐步成爲中國領先的不動產綜合解決方案提供商。
得益于九鼎投資參與的皇庭國際轉型，皇庭國際在做強公司原有的不動產運營業務的基礎上，不斷向金融服務板塊和內容服務板塊業務邁進。截至2016年10月，該上市公司市值相比于2014年8月定增預案公布後的市值增長了2.7倍。
據統計，截至2016年上半年，中國A股市場僅有47家市值超過千億的企業，新三板僅有一家。而在美國市場的7391家上市公司中，百億美金市值的有477家，占到了8.9%。這些數據充分說明，中國市場各細分領域的上市龍頭企業體量仍然較小，市場仍有巨大得整合空間和潛力。
鑒于此，九鼎投資在今年全面提出了“龍頭計劃”，即通過參股或控股各行業中具有明顯競爭優勢的龍頭或准龍頭企業，推動該目標企業利用中國資本市場持續融資，要麽進行横向並購擴大市場份額，要麽進行縱向並購獲取產業鏈議價能力，並擇機實施跨境並購實現國際化經營，同時靈活運用互聯網等經營手段，進一步提升企業核心競爭力，實現企業市值由十億元級別向百億元乃至千億元級別的目標跨越，使得目標企業成爲真正意義的中國乃至世界的產業領導者。
九鼎投資項目負責人表示：
“我們認爲，未來一些以房地產開發業務或商業地產運營業務爲主的上市公司轉型可采取逐漸向酒店運營、度假村管理、主題樂園以及配套金融服務等這些輕資產領域邁進。通過品牌經驗、管理輸出逐步打造‘大商管’模式。如果一蹴而就地放棄原有商業地產業務貿然轉向陌生領域則面臨較大的不確定性。因此我們建議，商業地產商應因地制宜，不要盲目追逐資本市場的熱點。
在整個經濟面臨結構轉型的新形勢下，‘轉型’是中國企業所面臨的重大難題。九鼎投資通過專業的判斷能力，針對上市公司轉型需求，爲其量體裁衣，設計不同的轉型路徑，做到穩步推進，最大程度的降低不確定性。在此過程中，也將爲投資者帶來合理可觀的回報。”